Reforma Tributária de 2026 Redesenha Tributação de Aluguéis; Carga Pode Chegar a 44%
BRASÍLIA, 27 de Janeiro de 2026 – A implementação da Reforma Tributária, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, está impondo uma mudança de paradigma para proprietários que vivem de renda de aluguel no Brasil. A partir deste ano, a locação deixa de ser vista apenas como “renda passiva” e, em muitos casos, passa a ser enquadrada como uma atividade econômica, sujeita a novos tributos sobre o consumo. Especialistas alertam que, sem planejamento, a carga tributária total para pessoas físicas pode saltar de um máximo de 27,5% para até 44%, especialmente no segmento de aluguel por temporada.
O Novo Cenário: IBS e CBS Entram na Equação
A principal mudança trazida pela reforma é a criação do IVA Dual, composto pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que substituem gradualmente tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS. Diferentemente do Imposto de Renda (IRPF), que incide sobre o lucro, o IBS e a CBS são tributos sobre o consumo que incidem sobre a receita bruta da operação. “O problema não é só pagar mais imposto, mas pagar de um jeito diferente. Tributos sobre consumo não levam em conta despesas ou períodos sem ocupação”, explica o tributarista Tiago Conde Teixeira, sócio do Sacha Calmon-Misabel Derzi Consultores.
Quem Será Afetado? Os Critérios da Nova Lei
A ampliação da tributação não atinge todos os proprietários. A lei definiu critérios objetivos para diferenciar o pequeno investidor daquele que atua de forma mais estruturada. A pessoa física só passa a ser contribuinte obrigatória do IBS e da CBS se, simultaneamente, possuir mais de três imóveis alugados e obtiver uma receita anual superior a R$ 240 mil. Quem não ultrapassar esses dois limites continua sujeito apenas ao Imposto de Renda. “Em áreas valorizadas, esse enquadramento pode ser alcançado mais rapidamente, mesmo com poucos imóveis”, observa o advogado Amadeu Mendonça, especialista em negócios imobiliários.
Impactos Diferentes: Aluguel Tradicional vs. Temporada
| Tipo de Locação | Tratamento Tributário | Redutor na Base de Cálculo | Carga Tributária Efetiva Estimada* |
|---|---|---|---|
| Aluguel Residencial (Longo Prazo) | Continua com IRPF + Sujeito a IBS/CBS (se atender aos critérios) | 70% + Redutor Social de R$ 600/mês por imóvel | ~8,4% (sobre o IVA) + IRPF (até 27,5%) |
| Aluguel por Temporada (até 90 dias – Airbnb, Booking) | Equiparado a serviço de hospedagem. IRPF + IBS/CBS. | Apenas 40% (sem Redutor Social) | ~16,8% (sobre o IVA) + IRPF. Carga total pode chegar a 44% para PF. |
*Considerando alíquota total estimada do IVA (IBS+CBS) em 28%.
Pessoa Jurídica Ganha Vantagem Comparativa
Na avaliação dos especialistas, a tributação da locação por temporada praticamente dobra para quem opera como pessoa física. Já a estruturação via pessoa jurídica (PJ) tende a se mostrar mais eficiente após a reforma. Enquanto uma pessoa física pode ter carga total próxima de 44% em um aluguel de R$ 10 mil, uma PJ no lucro presumido pode ter carga em torno de 27%, ou até menor, dependendo do aproveitamento de créditos tributários. “A opção pela pessoa física ficou muito mais onerosa e mais sensível à fiscalização”, afirma Milton Fontes, tributarista do Peixoto & Cury Advogados.
Transição Gradual e Maior Fiscalização em 2026
O ano de 2026 é considerado um “ano de teste” para o novo sistema. As alíquotas de IBS e CBS serão simbólicas neste início, com aumento progressivo até a implementação plena em 2033. Paralelamente, a Receita Federal intensificará a fiscalização por meio do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que cruzará dados de cartórios, bancos e prefeituras para identificar rendimentos de aluguel não declarados. Multas por omissão podem chegar a 150% do valor devido.
Perguntas Frequentes (FAQ)
O aluguel que eu pago pode ser deduzido do meu Imposto de Renda?
Não. O valor do aluguel pago para moradia não é uma despesa dedutível no Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), seja no modelo simplificado ou completo. No entanto, é obrigatório declarar esse pagamento na ficha “Pagamentos Efetuados” (código 70) para evitar inconsistências com a declaração do locador e possíveis problemas com a malha fina.
Como declarar aluguel recebido via plataformas como Airbnb?
Os rendimentos de aluguel por temporada são considerados rendimento tributável. O locador (pessoa física) deve declarar os valores mensalmente via Carnê-Leão Web e recolher o DARF correspondente (código 0190) até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento. Na declaração anual, os dados do Carnê-Leão são importados para a ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física”. Despesas como IPTU, condomínio (não reembolsado), comissões de plataforma e manutenção podem ser deduzidas da base de cálculo.
O que fazer para me preparar para as novas regras?
Especialistas recomendam: 1) Organizar todos os contratos de locação; 2) Avaliar se seu perfil (mais de 3 imóveis e R$ 240 mil/ano) o torna contribuinte do IBS/CBS; 3) Considerar a estruturação via pessoa jurídica ou holding patrimonial para otimizar a carga tributária; 4) Buscar assessoria especializada para planejamento e conformidade fiscal.